Steueroptimierte Gestaltung von Immobilienkaufverträgen

Veröffentlicht am 2. September 2026 um 15:44

Immobilienkaufverträge bieten einen erheblichen steuerlichen Gestaltungsspielraum – insbesondere bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden, Gebäude und einzelne Nutzungseinheiten. Wer die vertragliche Kaufpreisstruktur vorausschauend plant, kann die AfA-Bemessungsgrundlagen optimieren, Schuldzinsen gezielt zuordnen und gleichzeitig Risiken einer korrigierenden Finanzamts-Schätzung minimieren. Der folgende Beitrag zeigt, wie Sie diesen Gestaltungsspielraum rechtssicher nutzen und insbesondere bei gemischt genutzten Objekten steuerlich attraktive Ergebnisse erzielen können.

I. Ausgangspunkt: Gesamtkaufpreis und steuerliche Konsequenzen

Wird für eine Immobilie ein einheitlicher Gesamtkaufpreis vereinbart, ist dieser steuerlich aufzuteilen – typischerweise in einen Anteil für Grund und Boden sowie einen für das Gebäude. (1) (2) (3) Hintergrund ist, dass nur der Gebäudeanteil der Abschreibung (AfA) zugänglich ist und außerdem bei gemischt genutzten Objekten weitere Zuordnungen für die Einkünfteermittlung erforderlich werden. (2) (4)

Für die Aufteilung sind zunächst die Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude gesondert zu ermitteln und anschließend die Anschaffungskosten im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen. (1) (3) (5) In der Praxis kommen Vergleichswert‑, Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Betracht; welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Art des Objekts und den Marktgegebenheiten ab. (1) (3) (6)

II. Vertragsautonomie bei der Kaufpreisaufteilung – Chancen und Grenzen

2.1 Bindungswirkung einer vertraglichen Aufteilung

Haben die Kaufvertragsparteien im Notarvertrag eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits vereinbart, ist diese Aufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. (5) (7) Gleiches gilt für die Verteilung auf einzelne wirtschaftliche Einheiten (z.B. einzelne Wohnungen), sofern diese im Vertrag ausdrücklich und ernsthaft bestimmt werden. (8) (9)

Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung können jedoch korrigierend eingreifen, wenn die vertragliche Aufteilung die realen Wertverhältnisse „in grundsätzlicher Weise verfehlt“ und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. (5) (7) (10) Ein stark unter dem Bodenrichtwert liegender Bodenanteil kann dabei ein wesentliches Indiz für eine unzutreffende Aufteilung sein. (10) In solchen Fällen darf die Verwaltung eine eigene, am Verkehrswert orientierte Kaufpreisaufteilung vornehmen. (1) (10)

2.2 Gestaltungsspielraum beim Verhältnis Grund und Boden / Gebäude

Innerhalb der Bandbreite wirtschaftlich plausibler Werte sind die Vertragsparteien frei, einen vom Bodenrichtwert abweichenden Anteil des Kaufpreises dem Grund und Boden zuzuweisen. (5) (10) Der Bodenrichtwert ist lediglich ein Indiz und keine starre Untergrenze; entscheidend ist das konkrete Verkehrswertverhältnis im Einzelfall. (3) (10)

Steuerlich attraktiv kann eine im Rahmen des Vertretbaren vergleichsweise niedrige Zuordnung zum Grund‑ und Bodenanteil sein, weil hierdurch der abschreibungsfähige Gebäudeanteil steigt und somit die jährliche AfA höher ausfällt. (2) (5) Eine zu starke Absenkung des Bodenanteils birgt allerdings das Risiko, dass Finanzamt oder Finanzgerichte die vertragliche Aufteilung verwerfen. (7) (10)

III. Gemischt genutzte Gebäude: Aufteilung nach Nutzungszusammenhängen

3.1 Selbständigkeit der Gebäudeteile

Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa Wohn‑ und Gewerbeeinheiten oder eigengenutzte und fremdvermietete Wohnungen – bilden die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ertragsteuerlich jeweils eigenständige Wirtschaftsgüter. (4) (11) (12) Maßgeblich ist der Nutzungs- und Funktionszusammenhang (eigene Wohnzwecke, fremde Wohnzwecke, eigenbetriebliche Nutzung, fremdbetriebliche Nutzung). (4) (12)

Für jedes dieser Wirtschaftsgüter sind Anschaffungs‑ und Herstellungskosten sowie Erhaltungsaufwendungen gesondert zuzuordnen, soweit dies möglich ist; nur der auf vermietete oder betrieblich genutzte Einheiten entfallende Aufwand ist als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig. (4) (13)

3.2 Verteilung nicht direkt zuordenbarer Aufwendungen

Können Aufwendungen nicht eindeutig einem bestimmten Gebäudeteil zugeordnet werden, erfolgt die Aufteilung regelmäßig nach dem Verhältnis der Wohn‑ bzw. Nutzflächen. (4) (13) Alternativ kommt eine Aufteilung nach Verkehrswerten (Sach- oder Ertragswert) in Betracht, wenn das Flächenverhältnis zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt. (1) (4) (6)

IV. Steuerliche Gestaltung bei verschiedenen Nutzungseinheiten

4.1 Differenzierte Kaufpreisaufteilung auf einzelne Einheiten

Erwerben Käufer in einem Gebäude mehrere selbständige Einheiten (z.B. eine eigengenutzte Erdgeschosswohnung und mehrere vermietete Wohnungen), können sie im Kaufvertrag für jede Einheit einen gesonderten Kaufpreis bestimmen. (9) (14) (15) Diese Einzelpreise sind grundsätzlich auch für die steuerliche Zuordnung von Finanzierungskosten maßgeblich, wenn sie ernsthaft vereinbart und nicht bloß zum Schein festgelegt sind. (8) (15)

Gestalterisch kann es sinnvoll sein, die Kaufpreise für fremdvermietete Einheiten höher und für eigengenutzte Einheiten niedriger auszuweisen, solange das Gesamtgefüge der vertraglichen Aufteilung noch die tatsächlichen Wertverhältnisse abbildet. (5) (8) Ein höherer Kaufpreisanteil für vermietete Einheiten erhöht deren AfA-Bemessungsgrundlage und kann zudem die Zuordnung von Darlehenszinsen als Werbungskosten stärken, wenn die Finanzierung gezielt auf diese Einheiten ausgerichtet wird. (8) (15)

4.2 Auswirkungen auf die Zuordnung von Schuldzinsen

Schuldzinsen sind nur insoweit als Werbungskosten bei Vermietungseinkünften abziehbar, wie das zugrundeliegende Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der vermieteten Gebäudeteile eingesetzt wird. (15) (16) (17) Werden Darlehensmittel sowohl für vermietete als auch für eigengenutzte Teile verwendet – etwa durch Einzahlung auf ein gemeinsames Girokonto und anschließende Sammelzahlung des Kaufpreises – ist der Zinsaufwand regelmäßig aufzuteilen, häufig nach Flächenverhältnissen. (14) (17) (18)

Haben die Parteien hingegen im Kaufvertrag separate Kaufpreise für die einzelnen, steuerlich relevanten Einheiten vereinbart und werden die Finanzmittel gezielt zur Bezahlung der vermieteten Einheiten eingesetzt, können die entsprechenden Schuldzinsen grundsätzlich in voller Höhe den Werbungskosten zugeordnet werden. (8) (15) Entscheidend ist ein objektiv nachweisbarer wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem konkreten Darlehen und dem auf die vermieteten Einheiten entfallenden Kaufpreis. (14) (16) (17)

V. Bewertung und steuerliche Folgen bei Erbschaft, Schenkung und Grunderwerbsteuer

5.1 Ertragswert als Standard bei Renditeobjekten und gemischt genutzten Grundstücken

Für Mietwohn- und gemischt genutzte Grundstücke, bei denen die Rendite für die Kaufpreisbestimmung im Vordergrund steht, ist der Grundbesitzwert im Regelfall im Ertragswertverfahren zu bestimmen. (19) (20) (21) Dabei wird ausgehend von der (tatsächlichen oder üblichen) Jahresmiete der Reinertrag ermittelt und sodann getrennt ein Gebäudeertragswert und ein Bodenwert bestimmt. (6) (19) (21)

Abweichungen der vertraglichen Miete von der üblichen Miete können insbesondere für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer dazu führen, dass statt der tatsächlich vereinbarten Miete die übliche Miete zugrunde gelegt wird, wenn die Abweichung bestimmte Prozentschwellen überschreitet. (19) (20) (22) Bei gemischt genutzten Objekten ist zudem für eigen- oder eigengenutzte Flächen eine übliche Miete anzusetzen, um den Rohertrag vollständig abzubilden. (19) (23)

5.2 Grunderwerbsteuer und Ausgliederung nicht grunderwerbsteuerpflichtiger Komponenten

Für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der für das Grundstück gezahlte Kaufpreis maßgeblich. (23) (24) Preisbestandteile, die nicht auf das Grundstück selbst, sondern etwa auf Inventar, bewegliche Einrichtungen oder sonstige nicht der Grunderwerbsteuer unterliegende Gegenstände entfallen, können und sollten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden; sie erhöhen dann nicht die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage. (5) (24)

VI. Praxisempfehlungen für die Vertragsgestaltung

6.1 Kaufvertragliche Kaufpreisstrukturierung

Vertragliche Kaufpreisaufteilung nutzen: Bereits im Notarvertrag sollten nachvollziehbare Einzelkaufpreise für Grund und Boden, Gebäude und ggf. einzelne Nutzungseinheiten (z.B. fremdvermietete Wohnungen) festgelegt werden. (5) (8) (9)
Verhältnis zum Bodenrichtwert beachten: Der Bodenanteil kann im Rahmen der Verkehrswertbandbreite vom Bodenrichtwert abweichen; signifikante Unterschreitungen (z.B. weit über 10 % hinaus) können jedoch als Indiz für eine steuerlich nicht haltbare Aufteilung gewertet werden. (3) (10)
Gemischt genutzte Gebäude differenziert bepreisen: Für vermietete Einheiten können höhere, für eigengenutzte Einheiten niedrigere Kaufpreisanteile vereinbart werden, solange die Gesamtstruktur wirtschaftlich plausibel bleibt. (4) (5) (8)

6.2 Finanzierung und Darlehenszuordnung

Getrennte Finanzierungslinien: Für vermietete Einheiten sollten eigene Darlehen aufgenommen und die Kaufpreise möglichst direkt aus den jeweiligen Darlehenskonten bezahlt werden, um einen klaren wirtschaftlichen Zusammenhang und damit den vollen Werbungskostenabzug der Schuldzinsen zu sichern. (15) (16) (17)
Vermischung vermeiden: Werden Darlehensmittel und Eigenkapital auf einem gemeinsamen Konto zusammengeführt und von dort aus sämtliche Kaufpreisbestandteile gezahlt, droht eine nur anteilige Zuordnung der Schuldzinsen nach Flächen- oder Wertverhältnissen. (14) (17) (18)

6.3 Dokumentation und Wertermittlung

Gutachten und Arbeitshilfen gezielt einsetzen: Zur Absicherung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung empfiehlt sich die Heranziehung geeigneter Wertermittlungsverfahren (Sach‑, Ertrags- oder Vergleichswert) und eine entsprechende Dokumentation, etwa durch Sachverständigengutachten oder nachvollziehbare eigene Berechnungen. (1) (2) (3)
Plausibilität im Gesamtbild sicherstellen: Sowohl für Ertrag- (AfA, Schuldzinsenabzug) als auch für Substanzsteuern (ErbSt, Schenkungsteuer, GrESt) ist entscheidend, dass die vertraglichen Wertansätze in sich schlüssig sind und mit den tatsächlichen Nutzungs- und Ertragsverhältnissen des Objekts korrespondieren. (5) (19) (21)

VII. Fazit

Mit einer durchdachten Kombination aus vertraglicher Kaufpreisstrukturierung, klarer Trennung der Nutzungseinheiten und konsequenter Zuordnung der Finanzierungsmittel lassen sich Immobilienkaufverträge so gestalten, dass sie innerhalb des zulässigen Rahmens zu einem steuerlich attraktiven Ergebnis führen. (4) (5) (8)

Quellen:

(1) 2020 | AStW 2020, 088-089 | Aufsatz | Schätzungsweise Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude

(2) 07.10.2025 | BFH 9. Senat | IX R 26/24 | Urteil | Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine denkmalgeschützte Immobilie in Grund- und Boden- sowie Gebäudeanteil für Zwecke der Absetzung für Abnutzung | § 7 Abs 4 S 1 Nr 2 Buchst c EStG 2002, § 7 Abs 4 S 2 EStG 2002, § 9 Abs 1 S 1 EStG 2002, § 9 Abs 1 S 2 EStG 2002, § 27 Abs 5 Nr 1 ImmoWertV 2022, ...

(3) 20.12.2007 | FG Düsseldorf 11. Senat | 11 K 4306/05 E | Urteil | Aufteilung von Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude | § 6 Abs 1 Nr 1 EStG 1997, § 6 Abs 1 Nr 2 EStG 1997, § 21 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG 1997, § 7 Abs 1 WertV, § 9 Abs 1 S 3 Nr 7 EStG 1997, ...

(6) 2008 | Rave, Michael ; Kühnold, Jörg | Aufsatz | Bewertung des Grundvermögens und der Betriebsgrundstücke nach der Erbschaftsteuer-Reform 2008 | DStZ 2008, 240-251

(8) 2009 | KÖSDI 2009, 16552 | Sonstiges | Report - V. Einkommensteuer

(9) 2023 | Herold, Christian | Aufsatz | Werbungskosten: Schuldzinsenabzug: Können Fehler bei der Aufteilung von Baukosten oder Kaufpreis geheilt werden? | GStB 2023, 21-26

(10) 21.07.2020 | BFH 9. Senat | IX R 26/19 | Urteil | Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude: FG darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen | § 7 Abs 4 EStG 2009, § 81 Abs 1 FGO, § 96 Abs 1 S 1 FGO, § 162 AO, ImmoWertV, ...

(11) 15.07.1983 | BFH 3. Senat | III R 27/80 | Urteil | 1. Für die Errichtung eines ausschließlich eigengewerblich genutzten Gebäudeteils kann eine Investitionszulage auch dann gewährt werden, wenn das Gebäude im übrigen fremdgewerblich und zu fremden Wohnzwecken genutzt wird. Unerheblich ist dabei, welchen Anteil der eigengewerblich genutzte ... | § 1 Abs 1 InvZulG 1975

(12) 16.04.2008 | Finanzgericht Berlin-Brandenburg 14. Senat | 14 K 2286/05 B | Urteil | Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für bauordnungsrechtlich nicht vermietbare Gebäudeteile: Fortbestand des Veranlassungszusammenhangs mit Vermietungseinkünften, unvermietbare Gebäudeteile kein eigenständiges Wirtschaftsgut und damit kein Zurechnungsobjekt für Aufwendungen | § 21 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG 1997, § 9 Abs 1 S 1 EStG 1997, § 36 BauGB

(18) 07.07.2005 | BFH 9. Senat | IX R 20/04 | Urteil | Keine ausschließliche Zuordnung von Darlehen zu den Anschaffungskosten für den fremdvermieteten Teil eines im übrigen eigengenutzten Gebäudes bei einheitlicher Kaufpreiszahlung | § 9 Abs 1 S 3 Nr 1 EStG 1997, § 21 EStG 1997

(19) 2008 | Stahl, Rudolf | Aufsatz | Themen - Bewertung nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht-Reform-Entwurf 2008 | KÖSDI 2008, 16071

(20) 05.12.2019 | BFH 2. Senat | II R 41/16 | Urteil | Ansatz der üblichen Miete als Rohertrag anstelle des vertraglich vereinbarten Entgelts | § 157 Abs 3 S 1 BewG 1991 vom 24. Dezember 2008, § 159 BewG 1991 vom 24. Dezember 2008, § 176 BewG 1991 vom 24. Dezember 2008, § 180 BewG 1991 vom 24. Dezember 2008, § 181 Abs 1 BewG 1991 vom 24. Dezember 2008, ...

(21) 07.12.2020 | FG München 4. Senat | 4 K 2988/17 | Urteil | Bedarfsbewertung für Zwecke der Schenkungsteuer: Bewertung eines gemischt genutzten Grundstücks im Ertrags- oder im Sachwertverfahren - Abweichen der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 % | § 181 Abs 1 Nr 5 BewG 1991, § 181 Abs 7 BewG 1991, § 182 Abs 3 Nr 1 BewG 1991, § 558e BGB, § 558c Abs 1 BGB, ...

(23) 2020 | Bruschke, Gerhard | Aufsatz | Ermittlung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage im Falle des Erwerbs eines Gesellschaftsanteils | UVR 2020, 124-127

(24) 2014 | Stollfuß Verlag | Aufsatz | Aktuelle Informationen aus dem Steuerrecht September 2014 | SteuerBlick 2014, 01.09.2014

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